经常买房的朋友都清楚，买房得看价格、户型、交楼标准，还有周边的地铁、学校、医院等配套设施。但很多人却不太会系统性地去辨别一个楼盘的品质或档次。今天，李经理就来好好给大家说道说道，教您如何系统性地判断楼盘品质。以后啊，不管楼盘销售代表把楼盘吹得如何天花乱坠，只要您掌握这几个关键指标，心里就跟明镜儿似的。
首先，大家要知道楼盘是分档次的，像刚需房、改善房、豪宅别墅等等。开发商在建设楼盘之前，就已经确定好了这个楼盘的定位，明确面向哪类客户群体，要设计什么档次的房子。现在市面上，大部分楼盘都号称自己是改善型住宅小区，可李经理观察后发现，实际上很多楼盘的品质，也就勉强能算刚需改善型住宅。
这里面的改善型住宅，还能再细分为刚需改善住宅和纯改善住宅，这两者在档次和居住舒适度上，那可有着相当大的差别。判断一个楼盘的品质，主要看3个关键指标：一是容积率，二是梯户比，三是建筑品质。其中，容积率这个指标最为重要。
什么是容积率呢？容积率就是建筑面积与占地面积之比。容积率越低，意味着小区里的建筑相对较少，楼体层数不多，这样就有更多土地可以用来打造绿化景观、休闲设施等公共空间。楼栋分布更稀疏，楼间距宽敞，咱们居住的私密性和舒适度也就更高啦。反过来，要是容积率越高，居住密度就越大，舒适度自然就变差了。给大家举个例子，假如您家小区有300住户，共享一个游泳池，隔壁小区有1000住户，也共享一个游泳池，那不用说，隔壁小区泳池里游泳的人肯定比您家小区多得多，游泳的体验感那可就差远了。同理，小区住户越多，公共设施使用的人就越多，人均能享受到的资源也就越少。
一般来说，刚需改善型住宅小区的容积率在2.5 - 3.5之间，而纯改善型住宅小区的容积率则在1.5 - 2.5 。按照这个数据来分析，广州90%以上的楼盘都算不上纯改善型住宅小区。
接下来看梯户比。梯户比指的是电梯数量与每层住户数量的比例，这可是衡量居住舒适度的一项重要指标。比如说，2梯4户，就是这一层有4户人家，同时配备2部电梯供大家使用；2梯2户呢，就是一层2户居民对应2部电梯。梯户比越高，像上下班高峰时段，居民等电梯的时间就可能越短。像1梯1户或2梯2户这种高梯户比配置，居民几乎不用等电梯，使用起来特别便捷。要是2梯4户甚至更低梯户比的情况，高峰时段电梯很可能不够用，等电梯的时间就长了。而且，高梯户比的住宅，同层使用电梯的户数少，居民在使用电梯过程中跟别人接触的机会也少，私密性更强。就像1梯1户，住户一出电梯就直接到家，生活隐私得到了有效保障。一般来讲，梯户比高的住宅，开发商建设成本投入相对较高，通常定位为中高端产品，房屋品质和市场价值也比较高。而梯户比低的住宅，往往更偏向刚需产品。所以，咱们可以这么判断，刚需改善型住宅的梯户比一般是2梯3户以上，纯改善型住宅的梯户比一般是2梯2户或1梯1户。简单概括，板楼通常是纯改善，塔楼大多是刚需改善。
最后再看看建筑品质。咱们可以从楼体高度、楼体外立面材料，还有层高这三方面来研判。纯改善住宅注重居住的低密度与舒适度，楼层数通常比较低。常见的有6 - 11层的多层或11 - 18层的小高层住宅，甚至有些高端纯改善项目，会以3 - 5层的低层住宅为主。楼层数低，每栋楼居住的人数就少，住户能享受到更宽敞的楼间距、更充足的采光与通风，邻里之间的相互干扰也少，居住私密性大大提升。刚需改善型住宅楼层普遍较高，常见的是18 - 33层的高层住宅。这类高层住宅能容纳较多住户，既满足了刚需改善群体对住房数量的需求，又在一定程度上降低了单位土地成本，房价相对更容易接受。不过，楼层数高也意味着居住人口相对密集，像电梯、停车位这些公共资源的竞争就会比较激烈。
从外立面使用材料来看，改善型住宅常选用干挂石材、铝板或高品质的真石漆等高档外立面材料。干挂石材质感厚重、美观大气，耐久性、保温隔热性和防火性能都很好，能让建筑历经岁月依然保持高品质形象；铝板质轻、强度高、耐腐蚀，独特的金属质感让建筑充满现代时尚感；高品质真石漆能模仿天然石材的纹理和色泽，美观的同时，耐候性和抗污性也不错。而刚需改善型住宅多采用经济实用的涂料作为外立面材料。涂料成本低、施工方便，色彩选择多样，能满足基本的建筑外观装饰需求。但涂料的耐久性相对较弱，长时间风吹日晒雨淋后，可能会出现褪色、剥落等问题，影响建筑外观的美观度和整体形象。
再来说说层高。纯改善型住宅层高普遍较高，常见为3 - 3.3米，有些高端项目层高能达到3.6米及以上。较高的层高能营造出开阔、大气的空间感。刚需改善型住宅层高一般在2.8 - 3米左右，这个高度是综合考虑建筑成本、空间利用以及居住基本舒适度等多方面因素确定的，既能满足基本居住空间感，又能有效控制建筑成本。
最后，咱们再来总结一下刚需改善型住宅和纯改善型住宅在这三大指标上的差别：
1. 容积率：刚需改善型住宅是2.5 - 3.5；纯改善型住宅是1.5 - 2.5。
2. 梯户比：刚需改善型住宅是2梯3户、2梯4户或以上；纯改善型住宅是1梯1户、2梯2户。
3. 建筑品质：从楼体高度看，刚需改善型住宅常见18 - 33层高层，纯改善型住宅多为6 - 11层多层、11 - 18层小高层或3 - 5层低层；从外立面材料看，刚需改善型多为涂料，纯改善型常为干挂石材、铝板或高品质真石漆；从层高看，刚需改善型一般2.8 - 3米，纯改善型常见3 - 3.3米，高端项目可达3.6米及以上。