潮新闻客户端 记者 徐淑竞
蓝色钱江这个名字，在杭州楼市可谓如雷贯耳。作为杭州最知名的顶级豪宅之一，每次蓝色钱江有法拍房源出现在阿里资产平台，都会引发众人围观，成交单价也基本都在10万以上，2023年11月，蓝色钱江一套建筑面积253.64m²的法拍房以3370万元成交，折合单价13.29万元，创下该小区法拍房成交单价之最。
但是今天上午，蓝色钱江一套建筑面积102.75m²的法拍房，以275.2万元起拍，折合起拍单价仅约2.68万元，最终却因为无人报名而惨遭流拍。为什么如此低的价格却无人问津？原因在于，这套房源位于4号综合楼，是非住宅房源，当初被开发商打造为酒店式公寓。而随着杭州放开限购政策，曾经一度风生水起的酒店式公寓（尤其是小面积酒店式公寓）最近两年光环不在。
“类住宅”，一直是房地产行业里一个颇为微妙的存在。以前，开发商取得商业用地后，往往会建成酒店式公寓，由于这类产品通常面积小、总价低，且易于出租，投资回报率大，颇受一部分人群追捧，开发商也可以迅速销售回笼资金。
在杭州楼市最火热的2017年和2018年，由于限购严格，以及新房需要摇号，很多没有“房票”或久摇不中的购房者都处于“急于上车”的焦虑中，而酒店式公寓也在这个“历史的夹缝”中迎来前所未有的黄金时代。
那两年，房企开发酒店式公寓，基本是冲着投资客去的，以小户型为主，便于出租，甚至一套LOFT被分割成多套出租房源，“双钥匙”、“三钥匙”的说法，代表你买这套酒店式公寓，有两间房、三间房可以出租。当时，很多人都被“双钥匙”、“三钥匙”的酒店式公寓广告轰炸过，广告中宣称投资酒店式公寓可以获得稳定、高额的租金回报率。
根据潮新闻数据统计，那两年杭州酒店式公寓销售火热，2018年，位于钱江世纪城板块的酒店式公寓项目O纪元更是以将近2000套的成交量斩获当年杭州市区单个楼盘的销售套数冠军。当年杭州市区（含临安、富阳，下同）非住宅成交量44811套，在新房总成交量中的占比达到32%。
在法拍房市场上，那两年酒店式公寓也非常受欢迎。
以蓝色钱江4号综合楼为例，2013年至2014年，一套建筑面积90.53m²的4号楼916室房源（带一地下车位）曾经4次上架法拍都以流拍告终，最后一次的流拍起拍价为257万元；而到了2017年3月，916室房源（不带车位）再次上架法拍，这次有16人报名参拍，经过175轮激战，最终以330.5万元成交，折合单价约3.65万元。
2018年，蓝色钱江4号楼有3套酒店式公寓被法拍，成交单价均超过3万元。其中当年5月，一套建筑面积103.51m²的房源以390万元成交，折合成交单价约3.77万元；当年10月，一套建筑面53.74m²的房源有19人报名参拍，最后以174万元成交，折合单价约3.24万元。
但是2018年之后，酒店式公寓在杭州的新房成交量占比中连年走低。
一方面，2018年杭州重启“限酒令”，要求新出让商业地块的产权分割最少300㎡，这导致小户型酒店式公寓供应减少，随之兴起的是商业大平层。另一方面，随着2017~2018年的热销，酒店式公寓价格水涨船高，很多酒店式公寓的单价甚至达到同区域住宅价格的2/3，相比之下，住宅的性价比要高得多。此外，不少酒店式公寓还存在无法落户、商用水电、不通天然气、物业费高昂等缺点。
在这些因素的综合影响下，小户型酒店式公寓退潮。
事实上，在二手房市场，酒店式公寓的成交量就更少了。前两年潮新闻曾经报道过，根据中介机构提供的数据来看，杭州每年二手房成交量中非住宅的成交占比约在5%左右，其中大量都是由公司统一转让打包、成批签约的二手酒店式公寓，比如为O纪元当初所有房源备案价是一批领出的，但后来有一幢楼做了双钥匙产品，成本远高于平层，为了提高售价，公司便统一将那幢双钥匙房源成批打包转入股东名下。真正由散户购房者交易的数量微乎其微。
不少中介经纪人告诉记者，真实的二手酒店式公寓常年来成交量十分低。一位在这行摸爬滚打多年的门店销冠经纪人表示，从业生涯未成交一套酒店式公寓，“住宅房源只要价格合理就不愁成交，酒店式公寓几乎很少有人接手。”
随着前年开始杭州逐步放开限购，曾经因为“历史夹缝中的机会”而大行其道的小户型酒店式公寓，逐渐没了声响。去年，曾经一度销售非常火爆的西湖区之江转塘板块某酒店式公寓，打出5折甩卖的广告。
而随着大量房源涌入租房市场，曾经以高租金回报率自居的小户型酒店式公寓，优势不再。今年， “杭州第一网红楼”丽晶国际租金普降，年初记者去现场探访时发现，以前一室一厅小套房租金动辄在3000~4000元/月，但如今普遍只有2000元/月出头。
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